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Imposto de Renda sobre venda de imóveis

CCJ analisa mudança de regras de cálculo: Esse novo índice refletiria melhor a real inflação incidente entre a compra do imóvel e a sua venda.

A venda de um imóvel poderá deixar de ser problema na hora de o contribuinte acertar as contas com a Receita Federal. Está pronta para ser votada pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) proposta que prevê novo índice de correção de preços para cálculo da valorização de um imóvel no momento da sua venda.

Essa conta é feita com o objetivo de diferenciar, no preço de venda do imóvel, o reajuste decorrente da inflação – sobre o qual não incide tributação – e o que, de fato, foi ganho de capital obtido pelo vendedor, pelo qual ele paga imposto.

Esse novo índice refletiria melhor a real inflação incidente entre a compra do imóvel e a sua venda – atualmente calculada com índice constante de aproximadamente 4%. A proposta (PLS 146/2010) permite que as pessoas físicas corrijam monetariamente o custo da compra de bens imóveis com base na variação acumulada, entre o mês da compra e o mês da venda, do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Na ausência deste índice, poderá ser usado aquele oficialmente adotado para medição da inflação.

O autor da proposta, senador Eduardo Azeredo (PSDB-MG), explica que desde 1995, a legislação do Imposto de Renda (Lei 9.249/95) proíbe a atualização do valor dos imóveis para fins de cálculo de ganho de capital; ou seja, sobre o lucro auferido no momento da sua venda. Com isso, segundo o parlamentar, os contribuintes passaram a ter que calcular o Imposto de Renda não somente sobre a valorização econômica do imóvel, mas, principalmente, sobre a parcela inflacionária nela contida.

Azeredo explica ainda que a própria União reconheceu o problema e, por intermédio da Lei 11.196/2005, introduziu uma maneira complexa de reduzir a base de cálculo, mediante a aplicação de uma fórmula matemática que pressupõe o índice inflacionário constante de pouco mais de 4%.

Ao justificar o projeto de lei, Azeredo explica que, embora o cálculo de 4% já tenha representado um grande alívio para os contribuintes, ainda não seria a solução mais correta. Segundo ele, a melhor alternativa é “simplesmente permitir a aplicação de um índice de correção de preços que reflita a variação efetivamente ocorrida”.

Para o autor, a adoção do índice arbitrário “tanto pode prejudicar o contribuinte, se a inflação for maior; como prejudicar o erário, se ela for menor”.

O relator da matéria, senador Francisco Dornelles (PP-RJ), concorda com Azeredo. Para Dornelles, a proposta é justa, “pois o Imposto de Renda não deve incidir sobre a simples modificação nominal de uma expressão numérica, mas, sim, sobre um real acréscimo patrimonial”.

O projeto será ainda examinado pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), em decisão terminativa. Sendo aprovado e não havendo recurso para que seja votado no Plenário, seguirá para análise da Câmara dos Deputados.

Comentário de Omar Augusto Leite Melo: desde o advento da Lei nº 11.196/2005 (fruto da conversão da apelidada “MP do Bem”), há a previsão de um “fator de redução” do ganho de capital no importe de 0,35% ao mês (daí a notícia falar em 4% ao ano). Ocorre que, sabidamente, esses 4% não refletem satisfatoriamente as valorizações naturais dos imóveis decorrentes da própria inflação (o que dirá da especulação imobiliária). Assim, o projeto de lei comentado acima pretende substituir esse fator de redução (4% a.a.) pelo IPCA. Mas, a princípio, não há “muito” o que comemorar, pois esse índice gira em torno dos 4,5%-5% ao ano, ou seja, a diferença não é tão significa como se poderia imaginar.

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